Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году: пошаговая инструкция ФНС

Имущественный налоговый вычет позволяет вернуть часть денег, уплаченных при покупке жилья, — за счёт ранее удержанного НДФЛ. В 2026 году правила стали удобнее: значительную часть вычетов можно оформить в упрощённом порядке, почти не собирая документы. Разбираем, сколько можно вернуть и как это сделать.

Сколько можно вернуть в 2026 году

• Основной вычет за покупку — с суммы до 2 млн рублей. Максимальный возврат — 260 000 рублей (13% от 2 млн).
• Вычет за проценты по ипотеке — с суммы до 3 млн рублей уплаченных процентов. Базовый возврат — до 390 000 рублей.

С 2025 года в России действует пятиступенчатая шкала НДФЛ (13/15/18/20/22%). Если ваш доход облагается по повышенной ставке, вернуть по процентам можно больше — до 450, 540, 600 или 660 тысяч рублей в зависимости от ставки.

Кто имеет право на вычет

• налоговый резидент РФ, который платит НДФЛ (например, с зарплаты);
• купил жильё за свои средства или в ипотеку;
• ранее не исчерпал лимит вычета (основной вычет привязан к лимиту 2 млн рублей и может «добираться» по нескольким объектам).

Вычет не положен, если жильё куплено за счёт работодателя, маткапитала или у близкого родственника.

Упрощённый порядок: главное удобство 2026 года

Теперь вычет можно получить тремя способами: через ФНС по декларации, через работодателя или в упрощённом порядке. При упрощённом порядке налоговая сама получает данные от банков и Росреестра, формирует предзаполненное заявление в личном кабинете налогоплательщика — и вам остаётся только подтвердить его. Подавать декларацию 3-НДФЛ и собирать пакет документов не нужно.

Пошаговая инструкция

1. Зайдите в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
2. Проверьте, появилось ли предзаполненное заявление на вычет (по упрощённому порядку оно формируется автоматически, обычно в первой половине года).
3. Если заявления нет — подайте декларацию 3-НДФЛ за прошлый год и приложите договор, документы об оплате и об уплаченных процентах.
4. Укажите реквизиты счёта для возврата и отправьте заявление.
5. Дождитесь камеральной проверки и зачисления денег на счёт.

Остаток вычета, который не удалось вернуть за один год, переносится на следующие годы — пока не выберете весь лимит.

Вычет для супругов

Если квартира куплена в браке, право на вычет есть у каждого супруга — по 2 млн рублей лимита на человека. На семью это до 520 000 рублей по основному вычету плюс возврат процентов по ипотеке. Распределить вычет между супругами можно в любой пропорции по заявлению — это помогает вернуть деньги быстрее.

Пример расчёта

Квартира куплена за 3,5 млн рублей в ипотеку. Основной вычет считается с лимита 2 млн — это 260 000 рублей к возврату. Если за год вы уплатили банку 400 000 рублей процентов, дополнительно вернётся ещё 13% от этой суммы — 52 000 рублей. Остаток лимита по процентам переносится на следующие годы.

Какие документы нужны

• договор купли-продажи или ДДУ и акт приёма-передачи;
• документы об оплате (платёжки, расписки);
• выписка из ЕГРН о праве собственности;
• для процентов — кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах;
• справка о доходах (2-НДФЛ) — при подаче декларации.

При упрощённом порядке часть этих документов налоговая получает сама, и подавать их не нужно. Камеральная проверка занимает до трёх месяцев, после чего деньги перечисляют на счёт обычно в течение двух-четырёх недель.