Отмена штампа в паспорте: главные риски для покупателя квартиры в 2026 году

С 15 июля 2021 года отметка о браке в паспорте перестала быть обязательной — её ставят только по желанию владельца. К 2026 году это стало нормой, и для покупателей вторичного жилья появился неочевидный, но серьёзный риск: по паспорту продавца больше нельзя понять, состоит ли он в браке. А значит — нельзя сходу определить, не является ли квартира совместной собственностью супругов.

В чём именно риск

Если недвижимость куплена в браке, она по умолчанию считается общим имуществом супругов — даже если в выписке из ЕГРН указан только один собственник. Для продажи такой квартиры требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Главная опасность: супруг, чьё согласие не получили, вправе оспорить сделку в суде в течение одного года с момента, когда он узнал о продаже. Пострадает в первую очередь добросовестный покупатель — он рискует и квартирой, и деньгами.

Чек-лист проверки продавца в 2026 году

1. Прямо спросите о семейном положении. На момент покупки квартиры и на момент продажи — это разные вопросы, и важны оба.
2. Возьмите нотариальное согласие супруга, если продавец в браке или был в браке на момент приобретения объекта. Это ключевой документ.
3. Если продавец заявляет, что не женат/не замужем — попросите нотариальное заявление об отсутствии брака на момент покупки квартиры. Оно не даёт стопроцентной гарантии, но переносит ответственность за ложные сведения на продавца.
4. Проверьте даты. Сопоставьте дату приобретения квартиры продавцом с возможным периодом брака.
5. Запросите сведения о браке/разводе при сомнениях — актуальные данные хранятся в органах ЗАГС и архивах.
6. Учитывайте брачный договор. Если он есть, режим собственности может отличаться от совместного — изучите его условия.

Почему это стало особенно актуально

Росреестр может зарегистрировать переход права и без согласия супруга — но в этом случае в реестр вносится отметка о возможном оспаривании. Сама регистрация не защищает покупателя от иска. Поэтому проверять семейный статус продавца нужно до сделки, а не надеяться на запись в ЕГРН.

Смежные риски, о которых забывают

• Бывший супруг. Право на раздел общего имущества сохраняется и после развода — продавец может быть формально холост, но квартира всё равно совместная.
• Доли детей. Если при покупке использовался материнский капитал, детям должны быть выделены доли. Продажа без учёта их прав и без согласия органов опеки оспорима.
• Продажа по доверенности. Проверьте, действует ли доверенность и не отозвана ли она, — это частый инструмент мошенников.
• Заниженная цена в договоре. При оспаривании сделки покупателю вернут только сумму, указанную в договоре, а не реально уплаченную.

Чем грозит оспаривание

Если суд признает сделку недействительной, стороны возвращаются в исходное положение: покупатель отдаёт квартиру, а продавец — деньги. На практике вернуть деньги бывает крайне сложно, особенно если они уже потрачены. Поэтому профилактика на этапе проверки в разы дешевле судебных разбирательств.

Как обезопасить сделку

Лучшая защита — полноценная юридическая проверка продавца и истории объекта до подписания договора. Когда «Реал-Инвест» выкупает квартиру, всю проверку чистоты сделки и подготовку документов наши юристы берут на себя — это часть услуги и для продавца бесплатно. Если же вы покупаете самостоятельно, не экономьте на проверке: один документ о согласии супруга может сохранить и квартиру, и деньги.